Erben und Vererben von Immobilien

Neuerungen bei Immobilienbewertung und Steuerregelungen

Früher oder später stehen Eigentümerinnen und Eigentümer von Immobilien vor der Frage, wie ihre Immobilie nach ihrem Ableben behandelt werden soll. Das Vererben und Erben von Immobilien ist ein komplexes Thema, das neben den emotionalen Aspekten auch zahlreiche rechtliche und finanzielle Fragen aufwirft. Seit diesem Jahr hat sich hierbei einiges geändert: Insbesondere die Kriterien für die Bewertung von Immobilien im Kontext der Erbschafts- und Schenkungssteuer wurden neu definiert. Wir klären auf!

Die Neuerungen bei der Immobilienbewertung resultieren aus dem Bewertungsgesetz. Dies hat zur Folge, dass Immobilien nun steuerlich mit höheren Werten bewertet werden als zuvor. Obwohl die Bewertungsmethoden (Ertragswert und Sachwert) grundsätzlich gleich bleiben, wurden bestimmte Bewertungsfaktoren wie beispielsweise die Nutzungsdauer angepasst, was letztendlich zu höheren Immobilienwerten führt. Infolgedessen werden die Freibeträge schneller aufgebraucht.

Die Höhe der Erbschafts- oder Schenkungssteuer, die an den Staat abgeführt werden muss, hängt gemäß dem Gesetz vom Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen ab. Engeren Verwandten stehen höhere Freibeträge zu, auf die keine Steuern erhoben werden – zum Beispiel 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder und 200.000 Euro für Enkelkinder. Auch das zu versteuernde Gesamtvermögen des Verstorbenen sowie die spezifische Erbschaftssteuerklasse spielen eine Rolle. Wenn der Wert des geerbten Hauses innerhalb des Steuerfreibetrags liegt und keine weiteren Vermögenswerte hinzukommen, die den Freibetrag übersteigen, entfällt die Erbschaftssteuer für die Immobilie. Dies gilt unabhängig davon, ob die Erben in die Immobilie einziehen oder nicht.

Vollständige Steuerfreiheit durch das „Familienheim“

Ehepartner und Kinder können eine Immobilie sogar über die Freibeträge hinaus vollständig steuerfrei erben, wenn es sich um das Haus oder die Wohnung handelt, in der der Verstorbene bis zu seinem Tode seinen Hauptwohnsitz hatte, das sogenannte „Familienheim“. Die Steuerbefreiung ist jedoch an weitere Bedingungen geknüpft: Die Erben müssen das Haus nach dem Erbfall mindestens zehn Jahre lang als Hauptwohnsitz nutzen und laut Gesetz „unverzüglich“ einziehen, was bedeutet, ohne unnötige Verzögerungen. In der Praxis hat sich hierbei eine Frist von sechs Monaten etabliert. Für Kinder und gegebenenfalls Enkelkinder gilt jedoch eine Beschränkung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche, die steuerfrei übertragen werden kann. Größere Immobilien müssen anteilig versteuert werden, sofern die Freibeträge bereits ausgeschöpft wurden. Für Ehepartner spielt die Größe des Wohnhauses hingegen keine Rolle.

Falls Erbschaftssteuer anfällt, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, die Steuerschuld beim Finanzamt in Raten zu begleichen. Die Aufnahme eines Kredits gestaltet sich in diesem Fall oft einfacher als gedacht, da die geerbte Immobilie als Sicherheit dient. Insbesondere dann, wenn das geerbte Haus schuldenfrei ist.

Schenkungen zu Lebzeiten

Um eine Immobilie steueroptimiert zu Lebzeiten an Erben zu übertragen, ist es ratsam, frühzeitig mit der Planung zu beginnen. So kann das Eigenheim mittels einer Schenkung an eine gewünschte Person weitergegeben werden. Wenn beispielsweise die selbstgenutzte Immobilie an den Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner übertragen wird, fällt keine Schenkungssteuer an und die übliche Behaltensfrist von zehn Jahren entfällt. Bei einer Schenkung an ein Kind steht diesem wie im Erbfall ein Freibetrag von 400.000 Euro zu. Bei Schenkungen werden die Steuerfreibeträge alle zehn Jahre erneut gewährt, weshalb es in manchen Fällen sinnvoll sein kann, die Immobilie in mehreren Etappen zu übertragen – zunächst den ersten Teil rasch und dann nach zehn Jahren den nächsten.

Doppelter Freibetrag bei gemeinsamem Eigentum

Wichtig zu wissen: Wenn Ehepartner, die je zur Hälfte im Grundbuch eingetragen sind, ihr Eigenheim an ihre Kinder vererben oder schenken möchten, können sie für jede Hälfte den vollen Freibetrag in Anspruch nehmen. Das bedeutet, dass ein Eigenheim, das beiden Ehepartnern zu gleichen Teilen gehört, in einer Höhe von bis zu 800.000 Euro steuerfrei übertragen werden kann.

Wer seine Immobilie verschenkt und dennoch darin wohnen möchte, kann sich das Wohnrecht auf Lebenszeit sichern. Die gängigsten Varianten hierfür sind das Wohnrecht und das Nießbrauchrecht. Das Nießbrauchrecht gewährt dem Übertragenden nicht nur das Wohnrecht, sondern auch wirtschaftliche Vorteile aus der Immobilie, wie beispielsweise Mieteinnahmen. Verkauf oder Belastung der Immobilie darf jedoch nur der eingetragene Eigentümer. Bei der Festlegung von Wohnrecht oder Nießbrauchrecht ist es ratsam, auf eine sichere Rangfolge im Grundbuch zu achten, insbesondere wenn der neue Eigentümer beabsichtigt, ein Darlehen auf das Haus aufzunehmen.